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波音娱乐是黑网吗 - 黄奇帆|房地产行业供给侧的6大结构性趋势

2020-01-10 11:02:42 来源:99真人网址 浏览:4805

波音娱乐是黑网吗 - 黄奇帆|房地产行业供给侧的6大结构性趋势

波音娱乐是黑网吗,2007年的销售额已经达到近7亿平方米。

全球金融危机发生在2008年,中国的房地产交易额也降至6亿平方米。

大约在2012年,房地产交易翻了一番,从6亿平方米增加到12亿平方米。

从2012年到2018年,它增加了5亿平方米,达到17亿平方米。在过去的20年里,中国新增房地产交易量从1亿平方米增加到17亿平方米,翻了两番多。那么,在未来十年左右,我们将如何发展?是保持每年17亿平方米超过10年,还是每5年或10年翻一番,达到30亿平方米和34亿平方米?我的判断是,在未来十年左右,中国每年的房地产和新房交易不会翻一番,而是会每年缩水一小部分,要么为零,要么为负。十多年后,房地产新房的销售量可能会下降到每年不到10亿平方米,大约减少了40%。中国房地产交易总量在过去20年翻了两番有四个原因:第一,城市化。在过去的20年里,中国城市居民的城市化率提高了近26个百分点。在城市化进程中,城市人口有所增加,不仅移徙工人进入城市,而且小城市人口也向中等城市、大城市和特大城市迁移,人口在城市之间迁移。城市规模的扩大带动了房地产业的发展。第二,旧城的拆迁与重建。在城市扩张的同时,为了建设交通道路和商业集群,一些工厂和住宅区将被拆除,由于规划功能布局的调整而进行的各种城市改造也将产生巨大的新房建设销售量。第三是住房质量。中国的人造房屋。20世纪80年代后,砖瓦房在农村建造,钢筋混凝土房屋开始在城市建造。砖瓦房需要在15到20年内重建。由于水泥、钢筋和建筑结构质量差,初步建成的钢筋混凝土房屋将在30年内基本拆除重建。第四,人均住房面积有所增加。1990年,中国的人均住房面积只有6平方米。到2000年,城市人均住房面积只有十几平方米,现在城市人均住房面积已经达到50平方米。原来的人均住房面积相对较小,这也将提高对住房的需求。上述四个因素将在未来十年左右逐渐消失。首先,城市化率已经放缓,正接近拐点。在未来十年左右,这一比例将从60%上升到70%。简而言之,城市化率正面临一个上限现象。城市人口的增长率正在下降,不可能每年增加几个百分点。城市化带来的人口红利将逐渐消失。第二,市区重建的总额减少了。经过20年的城市改造,旧城大规模拆迁改造的局面将逐渐淡出,总量将大大减少。第三,人均住房面积基本平衡不会显著增加。目前,中国人均住房面积已达50平方米,贫困家庭住房结构性改善的需求逐步下降到较低水平。虽然仍然会有,人均住房是不够的,但它只是部分结构性的,而不是整体性的。第四是提高住房质量。2012年,住房和建设部颁布了住宅和办公楼等各类商品房的建筑质量标准,将中国住宅商品房30年的原有安全标准提高到至少70年甚至100年。换句话说,老城区的折旧和改造量将大大减少。从以上四个趋势来看,在未来10年左右,中国房地产完成和销售的16.7亿平方米新房的销售量将每年都是势不可挡的,这个时代结束了。房地产业未来十年左右的发展趋势不会是17亿、18亿、20亿或30亿平方米,而是会逐渐萎缩。当然,这种收缩不会在一年内大规模收缩20%或30%,一般会在十年左右逐渐下降。十多年后,年完成销售额下降到不到10亿平方米。随着中心城市、大都市区和城市群总量的减少,未来房地产的热点和重点领域在哪里?过去十年的情况,无论是沿海发达地区还是中西部地区;无论是大城市、小城市还是区县城市,都是全方位发展、全方位开花的。从现在开始,在未来的十年左右,房地产不会在东、西、北、南四面八方怒放,但房地产仍会有热点。我们说的总量是每年17亿平方米,将来可能会变成每年15亿和12亿平方米。这一数量的建设和生产主要体现在三个热点。第一个是中心城市。所谓中心城市,是指除省会城市之外,一些同级别的区域性中心城市。例如,除济南外,山东省还有一个区域性中心城市青岛。除了广州,广东省还有深圳,一个同样级别的中心城市。第二个是大都市区。超大城市的辐射将形成城市圈,城市圈的中小城市将成为房地产开发的热点。第三个热点是城市群。城市群中的大中型城市往往是未来十年左右房地产开发的热点。我们都可以关注拥有1000万人口的近10个特大城市。他们都有可能在10多年内人口增长超过500万。只要人口增长,城市住宅房地产就会随之而来。如果它已经是一个拥有2000多万人口的超大城市,那么这个超大城市本身的核心圈已经达到了顶点。其发展将集中在大都市圈,其辐射范围一般为15,000-20,000平方公里。都会区将会有一些中小城市。光是这些中小城市的发展一般并不构成热点,但一旦它们进入大都市地区,这些中小城市就会加速发展。03房价增长≤国内生产总值增长

在未来十年左右,房价将保持稳定,不会上涨也不会下跌。房价的平均增长率将低于国内生产总值的增长率。1998年,全国城市新建住宅的平均交易价格为每平方米2000元,2018年全国平均交易价格上升至8800元,增长了四倍。如果当地面积比当地面积大,那么东部和西部都增加了两倍多。例如,成都主要城市的住房平均价格在2000年超过1000元,在2017年超过1万元,增长了两倍多。北京、上海、深圳、广州、南京和杭州等热门一线城市的房价基本上上涨了两倍,上涨了八倍,一些特别热门的地方甚至上涨了十倍以上。在特别热的一线城市,30或40年内,没有食物或饮料的家庭是买不到房子的。房价与收入的比率非常高,是世界上最高的。在过去十年左右的时间里,中国的房价呈现出与房地产开发和生产相同的趋势,五年翻了一番,十年翻了两番,十七八年翻了三倍。支持这个国家的原因是什么?总的来说,有三个原因:第一个原因是供求关系。在过去的20年里,中国的房地产需求一直供不应求。从人均10平方米到20平方米、30平方米和40平方米的过程是在短缺经济下弥补短缺的过程。需求规模的大幅提高支持了它越来越多的建设。在建造越来越多房屋的过程中,需求仍然超过供给,导致房价持续上涨。第二个原因是房价的上涨肯定与货币有关。通货膨胀是一种货币现象。自2004年和2005年以来,中国的m2已经有大约10年的两位数增长,年增长率超过10%,几年内甚至超过20%。m2在哪里?

我们的m2在2019年6月达到190多万亿元,去年超过180万亿元。

2004年,m2实际上超过20万亿元。

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